פסק-דין חלקי בתיק ת"א 35232-07-11

לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

א.    ההליך והצדדים לו

1.     התובע והנתבעים הם בעלים במשותף של נכס מקרקעין המצוי ברחוב הרברט סמואל 78 בחדרה ואשר ידוע כחלקה 338 בגוש 10037 (להלן הנכס). הנתבעת 1 מצויה בבעלותו של מר ניסים בדש (להלן בדש).

2.     חלקיהם הרשומים של בעלי-הדין בנכס הם כלהלן: לתובע - 1/4; לנתבעת 1 - 1/2; לנתבע 2 - 1/4. על זכויות כל הצדדים בנכס רשומה משכנתא ללא הגבלת סכום, ביחד עם חלקה 339, לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן המשכנתא).

3.     בהליך זה עותר התובע להורות על פירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירתו לכל המרבה במחיר. הנתבעים מתנגדים לסעד שהתבקש. לטעמם לא ניתן לפרק את השיתוף בנכס בשל הליך גישור אליו פנו הצדדים בגדרם של הליכים אחרים שתלויים ועומדים ביניהם. ככל שיפורק השיתוף בנכס, טענת הנתבעים היא כי יש לבצעו בדרך של רכישת חלקו של התובע בנכס על-ידי הנתבעים, זאת בין השאר בשים לב לתוכנו של הסכם שנכרת ביום 24.8.2006 בין התובע, נתבע 2 ובדש במעמדו כבעליה של נתבעת 1 (להלן הסכם השותפים).

4.     בדיון שהתקיים לפני ביום 5.7.2012 באו הצדדים לכלל הסכמה כי ימונה מומחה מטעם בית-המשפט אשר יבדוק את הנכס, יקבע אם אפשר לפרק את השיתוף בו בדרך של חלוקה בעין או שמא בדרך של מכירה בלבד ויעריך את שוויו של הנכס. להסכמה זו ניתן תוקף של החלטה. בעקבותיה מונה המהנדס ושמאי המקרקעין מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית-המשפט (להלן המומחה). המומחה ערך בנכס מספר ביקורים, האחרון ביום 4.10.2012. לאחר מכן הוגשה חוות-דעתו, נושאת תאריך 15.10.2012. בחוות-דעתו קבע המומחה כי פירוק השיתוף בנכס, ראוי שיעשה בדרך של מכר. את שווי הנכס העריך המומחה בסך של 7,500,000 ש"ח.

5.     בקדם-משפט נוסף שהתקיים ביום 17.2.2013, לאחר שחוות-דעת המומחה הונחה לפני בית-המשפט ובעלי-הדין, באו הצדדים לכלל הסכמה כי פסק-הדין ינתן לאחר שיגישו את סיכומי טענותיהם בכתב. בהמשך הוגשו סיכומי הצדדים.

ב.    דיון והכרעה

דין התובענה להתקבל. להלן יובאו הטעמים לכך.

1.     כלל הוא כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בהם בכל עת; כלל זה זכה לעיגון ברור ומפורש בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין (להלן גם החוק). על טעמו של הכלל עמד בית-המשפט במספר הזדמנויות:

פירוק השיתוף במקרקעין הוא הליך המביא לסיומו את יחס השיתוף בין הבעלים. התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו".

[רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן, פסקה 10 וההפניות שם (27.7.2010); להלן עניין ויסמן].

2.     הדברים יפים בענייננו. בסיכומיו עמד כל אחד מן הצדדים על ההליכים הרבים התלויים ועומדים בין השותפים בנכס בעטיין של מחלוקות כספיות הנסבות על השימוש בו. טענת הנתבעים כי הליכים אלה נעוצים בהתנהלותו של התובע - טענה שאינני נדרשת להכרעה בה - אינה שוללת את זכותו היסודית של התובע לעתור לפירוק השיתוף בנכס. הליך של פירוק שיתוף במקרקעין נבחן על רקע קיומו של צורך אובייקטיבי בו ואינו מוכרע על-פי אשמו היחסי של שותף זה או אחר בגרימת היחסים הערוכים שהולידו את הצורך בהבאת השיתוף לידי סיום.

3.     לא נטען לקיומו של הסכם שיתוף שישלול או יגביל את זכותו של התובע לעתור לפירוק שיתוף בנכס. הסכם השותפים אינו כולל תניה מגבילה מן הסוג שאליה מכוון סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין. גם הסכם גישור שהושג בין הצדדים במסגרת הליכים שתלויים ועומדים ביניהם אינו כולל תניה שניתן לפרשה כמגבילה את כוחו של בעל זכות בנכס לפנות לבית-המשפט בעתירה לפירוק השיתוף. על כן זכאי התובע לממש את הזכות שהוענקה לו בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין ולעתור לפירוק השיתוף. נובע מכך שיש להידרש לאופן בו יפורק השיתוף בנכס.

4.     פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים; באין הסכם כזה יהיה פירוק השיתוף על-פי צו בית-משפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43 לחוק המקרקעין [ר' סעיף 38 לחוק]. אין לפני הסכם בין בעלי-הדין אשר קובע את דרכי פירוק השיתוף; על כן יהא פירוק השיתוף על-פי צו בית-המשפט.

סעיף 39 לחוק מורה כי יש לבחון אם המקרקעין הנדונים ניתנים לחלוקה, באופן שפירוק השיתוף יעשה בדרך של חלוקה בעין. מומחה בית-המשפט מונה על-מנת לחוות-דעתו בין השאר בשאלה אם אפשר לפרק את השיתוף בנכס בדרך של חלוקה בעין או שמא בדרך של מכירה בלבד. בחוות-דעתו קבע המומחה כי פירוק השיתוף, ראוי שיעשה בדרך של מכר. יש ליתן תוקף מלא לקביעה זו, הן נוכח היותה מעוגנת בחוות-דעתו של המומחה אשר מהווה את ידו הארוכה של בית-המשפט והן בשל כך שהלכה למעשה לא ביקש מי מבעלי-הדין לחלוק על קביעה זו ולהביא ראיות לסתירתה. פירוק השיתוף בנכס בדרך של חלוקתו בעין בין השותפים איננו אפוא בגדר אפשרות העומדת לדיון; בהתאמה תהא הנחת המוצא להמשך הדיון כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. 

5.     נוכח האמור לעיל חולש על פירוק השיתוף בנכס סעיף 40 לחוק המקרקעין, שזו לשונו:

(א)   במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

(ב)   המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.